schau: Pán Krystof, pán Schretter, ako hodnotíte aktuálnu situáciu na rakúskom trhu s nehnuteľnosťami?
Kurt Krystof: Máme za sebou silné roky – 2021 a 2022 boli výnimočné. Potom prišiel obrat v úrokových sadzbách. Po desaťročí historicky nízkych alebo dokonca záporných úrokov sa situácia zásadne zmenila. Vojna na Ukrajine navyše spôsobila explóziu cien surovín. Táto kombinácia trh zneistila. Ale: Potreba bývania je nezlomená. Od druhého polroka 2024 cítime návrat dopytu.
Jörg Schretter: Neistota sa týkala nákladov na výstavbu aj financovanie. Dnes sú ceny síce vyššie, ale konečne opäť kalkulovateľné. To, že dlhodobé úrokové sadzby klesli, výrazne zlepšuje cenovú dostupnosť. Aj príjmy v dôsledku inflácie vzrástli – to uľahčuje financovanie, aj keď to už nie je také výhodné ako pred piatimi rokmi.
Čo rozumiete pod plánovacou istotou pri nehnuteľnostiach?
Kurt Krystof: Počas pandémie na stavbách často chýbal materiál, čo prinášalo meškania a dodatočnú záťaž pre vlastníkov. Dnes sú dodávky stabilné. Vďaka tomu môžu zákazníci aj developeri lepšie kalkulovať.
Jörg Schretter: Obzvlášť dôležité je: Stavebníci a banky môžu opäť pracovať s pevnými cenami. Dlhodobé úroky sú na miernej úrovni. Celkovo vzaté: Kto dnes stavia alebo kupuje, môže opäť solídne plánovať dopredu.
Stále sa hovorí o „cenovo nedostupnom bývaní“. Ako hodnotíte túto verejnú diskusiu?
Jörg Schretter: Bohužiaľ, často sa informuje príliš negatívne. Samozrejme, vlastníctvo už nie je samozrejmosť. Ale stále je to možné! Ak budeme mladým ľuďom neustále hovoriť, že si nemôžu dovoliť vlastné bývanie, odradíme mnohých, ktorí by si to celkom určite dovoliť mohli. Namiesto toho by sme mali hovoriť o cestách, ako dosiahnuť vlastníctvo – aj keď to trvá dlhšie a vyžaduje si to starostlivé plánovanie.
Kurt Krystof: Kedysi bolo samozrejmosťou, že rodičia a starí rodičia pomohli pri kúpe nehnuteľnosti. Dnes sa často zabúda na to, že malá podpora – napríklad 10 000 alebo 15 000 eur – môže znamenať rozhodujúci rozdiel. Okrem toho by mali byť nároky na obytnú plochu a vybavenie realistickejšie. Musí to byť hneď bazén a smart home? Práve v počiatočnej fáze je dôležité mať jasný prehľad. Nami vyvinutý sprievodca bývaním (Wohnratgeber) napríklad pomáha krok za krokom pochopiť, na čom pri financovaní záleží – od dotácií až po realistické plánovanie rozpočtu.
Akú úlohu zohráva vlastná práca pri projektoch nehnuteľností?
Jörg Schretter: Veľkú! Kto si sám pokladá podlahy alebo maľuje, šetrí peniaze – vlastná práca sa v podstate počíta ako vlastný kapitál. Samozrejme, nenahradí to všetko, ale môže to znamenať rozhodujúci prínos.
Kurt Krystof: Dôležité je poznať svoje limity. Remeselné práce, ako maľovanie alebo kladenie podláh, sú zvládnuteľné, ale komplexné inštalácie by mali zostať na profesionáloch. Kto šikovne plánuje, môže pripraviť aj neskoršie vylepšenia, ako napríklad technológiu smart home, bez toho, aby musel hneď všetko zabudovať.
Novostavba alebo rekonštrukcia existujúceho objektu – aký je trend?
Jörg Schretter: Klasická novostavba v posledných rokoch výrazne zdražela – a pravdepodobne lacnejšou nebude. Napriek tomu zostáva novostavba pre mnohých atraktívna – práve preto, že tu možno plánovať individuálne a stavať energeticky efektívne. Kto chce dnes stavať nanovo, musí si byť vedomý, že je to možné len s príslušným vlastným kapitálom alebo podporou rodiny. Zároveň existujúci fond skrýva veľa nevyužitého potenciálu. Práve na vidieku stojí veľa prázdnych domov – často však snaha o odovzdanie stroskotá na tradičných myšlienkových vzorcoch: „Do môjho domu cudzí nesmie!“ počuť stále často.
Kurt Krystof: Aj z energetického hľadiska je rekonštrukcia často lepšou voľbou: Domy s dobrou polohou, ale potrebujúce rekonštrukciu, sa môžu vďaka šikovnému plánovaniu a využitiu dotácií stať moderným a cenovo dostupným vlastným bývaním. Dôležité je nerobiť všetko naraz – napríklad najprv zatepliť a neskôr vymeniť okná a kúrenie.
Nariadenie KIM stanovuje, koľko vlastného kapitálu musia dlžníci vložiť pri kúpe nehnuteľnosti a aká vysoká môže byť mesačná splátka v pomere k príjmu. Platnosť nariadenia má vypršať v júni 2025. Spôsobí koniec nariadenia KIM „nátresk“ na financovanie?
Jörg Schretter: Mnohí na to skutočne čakajú. Ale: Aj keď nariadenie vyprší, príde následná úprava – odporúčanie, ktoré bude obsahovo takmer totožné. Banky budú naďalej veľmi starostlivo posudzovať. K náhlemu uvoľneniu (freeflow) teda nedôjde.
Kurt Krystof: My v Erste sme výnimky vždy intenzívne využívali na to, aby sme projekty umožnili – avšak v rámci zadania. Iné inštitúcie boli v tomto reštriktívnejšie. Koniec nariadenia na tom veľa nezmení: Serióznosť a dlhodobá cenová dostupnosť zostávajú hlavným cieľom.
Boli banky kvôli nariadeniu KIM znevýhodnené oproti susedným krajinám, ako je Nemecko?
Jörg Schretter: V Nemecku existujú podobné zadania, len sú nastavené o niečo širšie. Cezhraničné poskytovanie úverov zostáva zložité, napríklad kvôli rozdielom v systéme katastra nehnuteľností. A napriek všetkej kritike: rakúsky bankový sektor je stabilný, regionálne ukotvený – a teší sa veľkej dôvere.
Kurt Krystof: Naším cieľom nie je poskytovať úvery za každú cenu, ale podporovať zákazníkov pri prijímaní financovateľných a udržateľných rozhodnutí. To nás odlišuje od modelov, ktoré viedli k bublinám.
Ako silno ovplyvňuje téma generačnej výmeny dopyt?
Jörg Schretter: Mladí ľudia dnes musia plánovať uvedomelejšie: Vlastné bývanie a work-life balance s 20 hodinami práce týždenne sa dajú ťažko zladiť. Ale kto je ochotný zapojiť sa, kto sa môže spoliehať na podporu z rodiny, pre toho zostáva vlastníctvo dosiahnuteľné.
Kurt Krystof: Dôležitá je otázka: Chcem zostať flexibilný alebo chcem zapustiť korene? Kto sa rozhodne pre vlastníctvo, rozhoduje sa vedome pre dlhodobé životné plánovanie.
Ako vidíte ďalší vývoj nákladov na financovanie?
Kurt Krystof: Klasické vedľajšie náklady pri kúpe nehnuteľnosti – daň z nadobudnutia nehnuteľnosti, vyhotovenie zmluvy, provízia maklérovi – zostávajú. Vďaka aktuálnym oslobodeniam od poplatkov dochádza k zjednodušeniam pri zápise do katastra, ale v zásade treba počítať s približne desiatimi percentami vedľajších nákladov.
Jörg Schretter: Pri samotných úveroch sa klasická úroková krivka pomaly opäť vyvíja: Krátkodobé úroky sú výhodnejšie ako dlhodobé. Napriek tomu zvyčajne odporúčame modely s fixným úrokom – ponúkajú dlhodobú plánovaciu istotu a chránia pred budúcimi výkyvmi úrokových sadzieb. Pre všetkých, ktorí sa pýtajú, čo si aktuálne môžu dovoliť, sú naše úverové kalkulačky dobrým nástrojom. Pomocou nich možno rýchlo prehrať rôzne scenáre financovania.
Ako pristupujete k téme poplatkov za spracovanie a aktuálnym rozsudkom Súdneho dvora EÚ, ktoré spochybňujú prípustnosť takýchto poplatkov pri spotrebiteľských a hypotekárnych úveroch?
Kurt Krystof: Naše zmluvy sme prispôsobili už včas. Poplatky za spracovanie sú v zásade prípustné, to potvrdil aj Súdny dvor EÚ. Rozhodujúce je, aby boli transparentné a primerané.
Jörg Schretter: Dôležité je, že ponúkame individuálne poradenstvo. Zákazníci musia vedieť, aké služby dostávajú a aké náklady vznikajú. Aj keď jednotliví poskytovatelia financovania procesov teraz mobilizujú zákazníkov: Náš model bol a je férový a zrozumiteľný.
Váš záverečný záver: Vlastníctvo – áno alebo nie?
Jörg Schretter: Kto sa rozhodne pre vlastníctvo, nemal by váhať. Čakanie stojí peniaze – kvôli inflácii a priebežným platbám nájomného. Najlepší čas je vždy teraz.
Kurt Krystof: Vlastníctvo je životné rozhodnutie – a oplatí sa. S dobrým plánovaním, realistickými očakávaniami a tým správnym partnerom po boku zostáva sen o vlastnom bývaní dosiahnuteľný.
Ďakujem pekne za rozhovor!
