schauvorbei: Viedeň je považovaná za jedno z miest s najvyššou kvalitou života na svete. Akú úlohu v tom zohráva cenovo dostupné bývanie?
Gerald Ebner: Cenovo dostupné bývanie má pre nás ako neziskovú spoločnosť bytovej výstavby rozhodujúci význam. Umožňuje všetkým ľuďom, bez ohľadu na ich príjem, viesť vo Viedni dobrý život. Viac ako polovica obyvateľstva žije v dotovaných alebo obecných bytoch. To vytvára stabilitu, rozmanitosť a silnú sociálnu súdržnosť. Cenovo dostupný obytný priestor nie je dôležitý len sociálne, ale tvorí aj základ pre ekonomickú bezpečnosť a životnú spokojnosť.
Nájomné v starších bytoch, obecných a družstevných bytoch bolo dočasne zmrazené. Aké dôsledky má strop nájomného pre neziskových developerov?
Približne 60 percent Viedenčanov už má nejakú formu obmedzenia nájomného. 21 percent nájomných bytov vo Viedni je dotovaných a obecné byty sú ešte lacnejšie. O neziskové byty je obrovský záujem a poradovníky sú často preplnené. To vedie k neúmernému rastu cien na voľnom trhu. Nájomné sa skladá z úverov, resp. základného nájomného, prevádzkových nákladov a fondu opráv. So stropom nájomného vznikajú pre nás dva problémy: Fond opráv nebol prispôsobený inflácii, čo nás bude v budúcnosti pri sanáciách a dekarbonizácii poškodzovať. Okrem toho je základné nájomné po splatení úveru zastropované, čím nám chýbajú prostriedky na novú výstavbu. Fakticky sú brzdené najlacnejšie byty, ale tie drahé nie. Týmto nariadenie postihuje práve tých, ktorí ponúkajú cenovo dostupné bývanie.
Rakúsky model sa silne opiera o neziskových developerov. Prečo je taký úspešný?
Neziskoví developeri nepracujú za účelom zisku a prebytky zostávajú v systéme. Podľa zákona o neziskovom bytovom hospodárstve sme povinní stavať cenovo dostupné byty a hospodárime tak, aby sme pokryli náklady. Na rozdiel od Nemecka táto zákonná povinnosť v Rakúsku stále existuje. Výsledkom sú vysokokvalitné byty za férové nájomné, ktoré zostáva stabilné aj po mnohých rokoch. Pretože naše byty nepredávame, ale držíme ich vo fonde, vzniká trvalo cenovo dostupný obytný priestor namiesto krátkodobých špekulatívnych objektov.
Ako funguje dotovaná bytová výstavba vo Viedni?
Nové projekty musia byť z dvoch tretín dotované prostredníctvom kategórie územného plánovania „Dotovaná bytová výstavba“, zatiaľ čo jedna tretina môže byť postavená komerčne, financovaná komerčnými developermi alebo komerčnými dcérami neziskových developerov. Pre pozemky určené na dotovanú bytovú výstavbu platí cenový strop za meter štvorcový, čo má pozitívny vplyv na nájomné v bytoch. Zisky z komerčnej dcérskej spoločnosti plynú späť do materskej spoločnosti a financujú ďalšie dotované projekty.
Ako sú prepojené územné plánovanie a dotovaná bytová výstavba?
Úzko spolupracujeme s mestom. Už vo fáze plánovania sa stanovuje vysoký podiel dotovaných bytov, doplnený o zelené plochy, infraštruktúru a dobré napojenie. Viedenský štyri-pilierový model (ekonómia, ekológia, architektúra, sociálna udržateľnosť) zaručuje cenovo dostupné nájomné, vysokú kvalitu, udržateľnosť a sociálny mix. Tento sociálny mix je pre nás, neziskové organizácie, obzvlášť dôležitý. Zhruba 80 percent Viedenčanov má vďaka svojmu príjmu nárok na dotovaný byt. Na rozdiel od Francúzska, kde sa lacné byty prideľujú len najnižším sociálnym vrstvám, u nás vznikajú štvrte, v ktorých ľudia radi bývajú.
Nedávno navštívila Viedeň bytová delegácia HOUS Európskeho parlamentu. Čo sa poslanci naučili a chcú preskúmať podobné mechanizmy vo svojich krajinách?
Európsky parlament zriadil ročnú osobitnú delegáciu, aby našiel celoeurópske návrhy konkrétnych a realizovateľných riešení pre krízu bývania. Osobitný výbor HOUS má za úlohu dôkladne preskúmať príčiny súčasnej krízy bývania a navrhnúť konkrétne, realizovateľné riešenia na európskej úrovni.
V mnohých mestách EÚ je málo sociálnej bytovej výstavby – na rozdiel od Viedne: Tu žijú dve tretiny obyvateľstva v dotovaných alebo obecných bytoch – to je v Európe unikátne. Neziskoví developeri a stabilné modely financovania tlmia voľné nájomné. Avšak treba zohľadniť, že pojem „social housing“ je v zvyšku EÚ a iných krajinách niečo iné ako cenovo dostupné a neziskové bývanie u nás. „Social housing“ tam znamená podporu najchudobnejších vrstiev.
Súčasťou návštevy bytovej delegácie bola prehliadka dvoch obytných budov ÖVW pri Nordbahnhof. Do akej miery môžu slúžiť ako modely osvedčených postupov (Best-Practice) pre dotovanú bytovú výstavbu?
Oba projekty na Nordbahnhof predstavujú moderný rozvoj štvrtí: sociálny mix, veľkorysé spoločné priestory, dobré napojenie na verejnú dopravu, zazelenané dvory a udržateľná mobilita bez povinnosti parkovacích miest. Takto spájame cenovo dostupné bývanie, ochranu klímy a mestský život.
Európska investičná banka (EIB) zohráva pri financovaní dotovanej bytovej výstavby dôležitú úlohu. Ako z toho profitujete vy ako developer a predovšetkým: ako profitujú nájomníci?
Financovanie prostredníctvom Európskej investičnej banky nám umožňuje čerpať dlhodobé úvery za mimoriadne výhodných podmienok. Najdôležitejší efekt je však citeľný pre nájomníkov – pretože výhodné náklady na financovanie sa priamo odrážajú na nájomnom. Zostáva trvalo cenovo dostupné, bez ústupkov v kvalite alebo udržateľnosti. Takto môžeme spoločne s EIB nielen vytvárať obytný priestor, ale ponúknuť aj budúcu istotu pre obyvateľov. V posledných rokoch sa v spolupráci s EIB podarilo postaviť už 1 750 bytov.
Aký význam má udržateľnosť pri dotovaných projektoch ÖVW?
Udržateľnosť pre nás nie je doplnok, ale integrálna súčasť každého dotovaného projektu. Nemyslíme pritom len na energeticky úspornú výstavbu a obnoviteľné zdroje energie, ale aj na dlhodobú hodnotu a využiteľnosť našich budov. Novostavby sú napojené na diaľkové vykurovanie alebo dekarbonizované cez alternatívne systémy. Aj vo fonde chceme nahradiť fosílne vykurovanie, napríklad diaľkovým teplom alebo tepelnými čerpadlami. Pri prestavbe vykurovacích systémov v bytoch sme však závislí od súhlasu nájomníkov. Naše doterajšie skúsenosti ukázali, že časť našich obyvateľov nemá záujem o výmenu vykurovania a dekarbonizáciu. Ešte približne 50 našich domov sa vykuruje plynom. Napriek tomu je naším deklarovaným cieľom do roku 2040 dokončiť dekarbonizáciu našich vykurovacích systémov. Na to by bolo užitočné politické právo na priamy zásah do bytov.
Kam smeruje cenovo dostupné bývanie v Európe?
Rastúce náklady na pozemky, výstavbu a energie robia z bývania v mnohých mestách ústrednú otázku budúcnosti a zaťažujú domácnosti všade. Zároveň rastie vedomie, že bývanie je základné právo a nesmie sa ponechať len na trhové mechanizmy. Mnohé krajiny sa preto pozerajú na rakúsky a špeciálne viedenský model so silnou úlohou neziskových developerov, jasnými nástrojmi podpory a dlhodobo zaisteným nájomným. V budúcnosti bude v Európe viac spolupráce medzi mestami a neziskovými organizáciami, aby sa spoločne vyriešili sociálne, ekologické a ekonomické výzvy. Cenovo dostupné bývanie sa pritom nechápe len ako sociálna politika, ale ako faktor lokality pre mestá, kde sa dobre žije a ktoré sú stabilné.
Aké očakávania máte od bytovej politiky EÚ?
Cenovo dostupné bývanie musí byť celoeurópsky uznané ako verejná úloha. Potrebujeme dlhodobé programy podpory, ktoré zahŕňajú aj sanáciu a dekarbonizáciu. Neziskové modely nesmú byť obmedzované konkurenčným právom. Okrem toho sú potrebné jasné pravidlá proti špekuláciám a lepší prístup k finančným prostriedkom na klimaticky priateľskú výstavbu. Len tak sa dajú spoločne dosiahnuť sociálna súdržnosť a klimatické ciele.
Ďakujem za rozhovor.
ÖVW (Österreichisches Volkswohnungswerk) je od roku 1951 nezisková spoločnosť bytovej výstavby s viac ako 11 000 bytovými jednotkami. Od roku 1984 je ÖVW 100% dcérskou spoločnosťou Erste Bank. V posledných rokoch postavilo ÖVW 1 750 bytov v spolupráci s Erste Bank a Európskou investičnou bankou. Celkovo poskytla EIB banke Erste Bank v posledných šiestich rokoch 800 miliónov eur na rakúsku bytovú výstavbu.
Projekty ÖVW vo Viedni, financované EIB Bytové jednotky:
Nordbahnhof stavebná plocha 7 148
Podhagskygasse 251
Hausfeld Nord 92
Nordbahnhof stavebná plocha 2 75
Nordbahnhof stavebná plocha 1BC 444
Schichtgründe 3A 276
Bloch-Bauer-Promenade (štvrťový dom) 36
Berresgasse 179
Nordbahnhof Baufeld 3E 249
Celkovo 1.750
