schauvorbei: Bécs a világ egyik legélhetőbb városaként ismert. Milyen szerepet játszik ebben a megfizethető lakhatás?
Gerald Ebner: A megfizethető lakhatás közhasznú lakásépítő vállalatként számunkra kulcsfontosságú. Lehetővé teszi mindenki számára, jövedelmétől függetlenül, hogy jó életet éljen Bécsben. A lakosság több mint fele támogatott vagy önkormányzati lakásokban él. Ez stabilitást, sokszínűséget és erős társadalmi együttműködést teremt. A megfizethető lakhatás nemcsak szociálisan fontos, hanem a gazdasági biztonság és az életminőség alapja is.
A régi építésű, önkormányzati és szövetkezeti lakások bérleti díjait ideiglenesen befagyasztották. Milyen következményei vannak a bérleti díjféknek a közhasznú építtetőkre nézve?
A bécsiek mintegy 60 százaléka valamilyen formában már rendelkezik bérleti díj korlátozással. Bécsben a bérlakások 21 százaléka támogatott, az önkormányzati lakások pedig még olcsóbbak. A közhasznú lakások iránt nagy a kereslet, a várólisták gyakran túljelentkezettek. Ez a szabad piacon aránytalanul magas áremelkedéshez vezet. A bérleti díj kölcsönből vagy alaptőkebérből, üzemeltetési költségekből és karbantartási tartalékból áll össze. A bérleti díjfék két problémát okoz nekünk: a karbantartási tartalék nem követte az inflációt, ami a jövőben káros lesz a felújítások és a dekarbonizáció szempontjából. Emellett az alaptőkebér a kölcsön visszafizetése után korlátozva van, ami miatt forrásaink hiányoznak az újépítésekhez. Gyakorlatilag a legolcsóbb lakásokat fékezik, a drágákat viszont nem. Ezzel a szabályozás éppen azokat sújtja, akik megfizethető lakhatást biztosítanak.
Az osztrák modell erősen támaszkodik a közhasznú építtetőkre. Miért olyan sikeres?
A közhasznú építtetők nem profitorientáltak, a többlet a rendszerben marad. A lakásügyi közhasznúsági törvény értelmében kötelesek vagyunk megfizethető lakásokat építeni és költségfedező módon gazdálkodni. Németországgal ellentétben Ausztriában még létezik ez a törvényi kötelezettség. Az eredmény a minőségi lakás tisztességes bérleti díjért, amely sok év után is stabil marad. Mivel nem eladjuk lakásainkat, hanem az állományban tartjuk, tartósan megfizethető lakhatás jön létre a rövid távú spekulációs ingatlanok helyett.
Hogyan működik a támogatott lakásépítés Bécsben?
Az új projekteknek a „támogatott lakásépítés” kategóriájú területfelhasználás révén kétharmad részben támogatottnak kell lenniük, míg egyharmad részt kereskedelmi építtetők vagy közhasznú építtetők kereskedelmi leányvállalatai szabad finanszírozásból építhetik. A támogatott lakásépítéshez szükséges telkekre négyzetméterenkénti ársapka vonatkozik, ami pozitívan hat a lakbérre. A kereskedelmi leányvállalatok nyeresége visszafolyik az anyavállalathoz, és további támogatott projekteket finanszíroz.
Hogyan kapcsolódik össze a várostervezés és a támogatott lakásépítés?
Szorosan együttműködünk a várossal. Már a tervezési szakaszban rögzítik a támogatott lakások magas arányát, kiegészítve zöldterületekkel, infrastruktúrával és jó közlekedési kapcsolatokkal. A bécsi négypilléres modell (gazdaság, ökológia, építészet, társadalmi fenntarthatóság) garantálja a megfizethető bérleti díjakat, a magas minőséget, a fenntarthatóságot és a társadalmi keveredést. Ez a társadalmi keveredés számunkra, közhasznúak számára különösen fontos. A bécsiek nagyjából 80 százaléka jövedelme alapján jogosult támogatott lakásra. Ellentétben Franciaországgal, ahol az olcsó lakásokat csak a legalsóbb társadalmi rétegeknek adják, nálunk olyan városrészek jönnek létre, ahol az emberek szívesen laknak.
Nemrég az Európai Parlament HOUS lakásépítési delegációja Bécsbe látogatott. Mit tanultak a képviselők, és kívánnak-e hasonló mechanizmusokat vizsgálni saját országaikban?
Az Európai Parlament egy egyéves különleges küldöttséget hozott létre, hogy európai szintű javaslatokat találjon a lakhatási válság konkrét és megvalósítható megoldásaira. A HOUS különbizottság megbízatása a jelenlegi lakhatási válság okainak alapos vizsgálata, valamint konkrét, megvalósítható megoldások javaslása európai szinten.
Az EU számos városában kevés a szociális lakás – Bécsben ez másképp van: itt a lakosság kétharmada támogatott vagy önkormányzati lakásokban él – ez egyedülálló Európában. A közhasznú építtetők és a stabil finanszírozási modellek mérséklik a piaci lakbéreket. Ugyanakkor figyelembe kell venni, hogy a „social housing” fogalma az EU többi részén és más országokban mást jelent, mint a nálunk megszokott megfizethető és közhasznú lakásépítés. A „social housing” ott a legszegényebb rétegek támogatását jelenti.
A lakásépítési delegáció látogatásának része volt az ÖVW két, Nordbahnhofon található lakóépületének megtekintése. Milyen mértékben szolgálhatnak ezek a támogatott lakásépítés legjobb gyakorlati példáiként?
A két Nordbahnhof-projekt a modern városrészfejlesztést képviseli: társadalmi keveredés, tágas közösségi terek, jó tömegközlekedési kapcsolatok, zöld udvarok és fenntartható mobilitás parkolóhely-kötelezettség nélkül. Így kapcsoljuk össze a megfizethető lakhatást, a klímavédelmet és az urbánus életet.
Az Európai Beruházási Bank (EIB) fontos szerepet játszik a támogatott lakásépítés finanszírozásában. Hogyan profitálnak önök építtetőként ebből, és ami a legfontosabb: hogyan profitálnak a bérlők?
Az Európai Beruházási Bankon keresztül történő finanszírozás lehetővé teszi számunkra, hogy hosszú távú kölcsönöket vegyünk fel különösen kedvező feltételekkel. A legfontosabb hatás azonban a bérlők számára érezhető – hiszen az olcsó finanszírozási költségek közvetlenül hatnak a bérleti díjakra. Ezek tartósan megfizethetőek maradnak, a minőség vagy a fenntarthatóság rovására történő lemondások nélkül. Így az EIB-vel együtt nemcsak lakhatást teremthetünk, hanem jövőbeli biztonságot is kínálhatunk a lakók számára. Az elmúlt években az EIB-vel való együttműködésben 1750 lakás épült meg.
Milyen jelentősége van a fenntarthatóságnak az ÖVW támogatott projektjeinél?
A fenntarthatóság számunkra nem kiegészítés, hanem minden támogatott projekt integráns része. Nemcsak az energiahatékony építkezésre és a megújuló energiákra gondolunk, hanem épületeink hosszú távú értékmegőrzésére és hasznosíthatóságára is. Az új épületeket rákötik a távhőre, vagy alternatív rendszerekkel dekarbonizálják. A meglévő állományban is le akarjuk cserélni a fosszilis fűtéseket, például távhővel vagy hőszivattyúkkal. A lakások fűtési rendszereinek átalakításakor azonban a bérlők jóváhagyásától függünk. Eddigi tapasztalataink azt mutatták, hogy lakóink egy része nem érdekelt a fűtés korszerűsítésében és a dekarbonizációban. Még körülbelül 50 házunkat fűtjük gázzal. Ennek ellenére kitűzött célunk, hogy 2040-re befejezzük fűtési rendszereink dekarbonizációját. Ehhez hasznos lenne egy politikai beavatkozási jog a lakásokba.
Milyen irányba fejlődik a megfizethető lakhatás Európában?
A növekvő telek-, építési és energiaköltségek sok városban a jövő központi kérdésévé teszik a lakhatást, és mindenhol megterhelik a háztartásokat. Ezzel párhuzamosan növekszik annak tudatosítása, hogy a lakhatás alapjog, és nem szabad kizárólag a piaci mechanizmusokra bízni. Sok ország ezért tekint az osztrák, és különösen a bécsi modellre, amely a közhasznú építtetők erős szerepével, világos támogatási eszközökkel és hosszú távon biztosított lakbérekkel rendelkezik. A jövőben Európában több együttműködés lesz a városok és a közhasznú szervezetek között a társadalmi, ökológiai és gazdasági kihívások közös megoldása érdekében. A megfizethető lakhatást eközben nemcsak szociálpolitikaként, hanem az élhető, stabil városok helyszíni tényezőjeként értelmezik.
Milyen elvárásai vannak az EU lakásépítési politikájával kapcsolatban?
A megfizethető lakhatást egész Európában közfeladatként kell elismerni. Hosszú távú támogatási programokra van szükség, amelyek magukban foglalják a felújítást és a dekarbonizációt is. A közhasznú modelleket nem szabad a versenyjoggal korlátozni. Emellett világos szabályokra van szükség a spekuláció ellen, és több hozzáférésre a klímabarát építkezés támogatási forrásaihoz. Csak így érhető el közösen a társadalmi kohézió és a klímacélok.
Köszönöm a beszélgetést.
Az ÖVW (Österreichisches Volkswohnungswerk) 1951 óta közhasznú lakásépítő vállalat, több mint 11 000 lakóegységgel. 1984 óta az ÖVW az Erste Bank 100%-os leányvállalata. Az elmúlt években az ÖVW 1750 lakást épített az Erste Bankkal és az Európai Beruházási Bankkal együttműködve. Összességében az EIB az elmúlt hat évben 800 millió eurót bocsátott az Erste Bank rendelkezésére az osztrák lakásépítéshez.
ÖVW-projektek Bécsben, EIB által finanszírozott lakóegységek:
Nordbahnhof Baufeld 7 148
Podhagskygasse 251
Hausfeld Nord 92
Nordbahnhof Baufeld 2 75
Nordbahnhof Baufeld 1BC 444
Schichtgründe 3A 276
Bloch-Bauer-Promenade (Quartiershaus) 36
Berresgasse 179
Nordbahnhof Baufeld 3E 249
Összesen 1.750
