schau: Krystof úr, Schretter úr, hogyan ítélik meg az osztrák ingatlanpiac jelenlegi helyzetét?
Kurt Krystof: Erős éveket hagytunk magunk mögött – 2021 és 2022 kivételesek voltak. Aztán jött a kamatforduló. Egy évtizednyi történelmileg alacsony vagy akár negatív kamatláb után a helyzet alapjaiban változott meg. Az ukrajnai háború ráadásul hozzájárult a nyersanyagárak robbanásszerű emelkedéséhez. Ez a kombináció bizonytalanná tette a piacot. De: a lakhatás iránti igény töretlen. 2024 második féléve óta érezzük a kereslet visszatérését.
Jörg Schretter: A bizonytalanság az építési és a finanszírozási költségeket egyaránt érintette. Ma az árak ugyan magasabbak, de végre újra kalkulálhatók. Az, hogy a hosszú távú kamatok csökkentek, jelentősen javítja a megfizethetőséget. Az infláció miatt a jövedelmek is nőttek – ez megkönnyíti a finanszírozást, még akkor is, ha már nem olyan olcsó, mint öt évvel ezelőtt.
Mit értenek az ingatlanok esetében a tervezési biztonság alatt?
Kurt Krystof: A járvány idején gyakran hiányoztak az anyagok az építkezéseken, ami késedelmeket és kettős terheket rótt a tulajdonosokra. Ma az ellátás stabil. Ezzel az ügyfelek és az építtetők is jobban tudnak kalkulálni.
Jörg Schretter: Különösen fontos, hogy az építtetők és a bankok újra fix árakkal tudnak dolgozni. A hosszú távú kamatok mérsékelt szinten vannak. Összességében: aki ma építkezik vagy vásárol, az újra szilárdan tervezhet előre.
Egyre többször beszélnek a „már nem megfizethető lakhatásról”. Hogyan látják ezt a közvitát?
Jörg Schretter: Sajnos gyakran túl negatívan számolnak be róla. Természetesen az ingatlantulajdon már nem magától értetődő. De még mindig lehetséges! Ha folyamatosan azt mondjuk a fiataloknak, hogy nem engedhetik meg maguknak az ingatlantulajdont, sokakat elriasztunk, akik egyébként megengedhetnék maguknak. Ehelyett inkább azokról az utakról kellene beszélnünk, hogyan marad elérhető az ingatlan – még ha hosszabb ideig tart is, és gondos tervezést igényel.
Kurt Krystof: Régebben természetes volt, hogy a szülők és nagyszülők segítettek az ingatlanvásárlásnál. Ma gyakran elfelejtik, hogy egy kis támogatás – például 10 000 vagy 15 000 euró – döntő különbséget jelenthet. Emellett a lakóterületre és a felszereltségre vonatkozó igényeknek reálisabbaknak kell lenniük. Tényleg azonnal kell a medence és az okosotthon? Különösen a kezdeti fázisban fontos az átlátható helyzetkép. Az általunk kifejlesztett lakhatási tanácsadó például segít lépésről lépésre megérteni, mi a legfontosabb a finanszírozásnál – a támogatásoktól a reális költségvetés-tervezésig.
Milyen szerepet játszik a saját munka az ingatlanprojekteknél?
Jörg Schretter: Hatalmasat! Aki maga rakja le a padlót vagy festi ki a falat, az kézzelfogható pénzt spórol – a saját munka gyakorlatilag önerőnek számít. Természetesen ez nem helyettesít mindent, de döntő hozzájárulást jelenthet.
Kurt Krystof: Fontos, hogy ismerjük a határainkat. Az olyan kézműves munkák, mint a festés vagy a padlóburkolás megvalósíthatók, de a komplex szereléseket szakemberekre kell bízni. Aki okosan tervez, az előkészítheti a későbbi fejlesztéseket, mint például az okosotthon-technológiát, anélkül, hogy mindent azonnal be kellene építenie.
Új építés vagy meglévő ingatlan felújítása – merre tart a trend?
Jörg Schretter: A klasszikus új építés jelentősen drágult az elmúlt években – és várhatóan nem is lesz olcsóbb. Ennek ellenére az új építés sokak számára vonzó marad – éppen azért, mert itt egyénileg lehet tervezni és energiahatékonyan építeni. Aki ma új építésre adja a fejét, annak tudatában kell lennie annak, hogy ez csak megfelelő önerővel vagy családi támogatással lehetséges. Ugyanakkor a meglévő ingatlanokban sok kiaknázatlan potenciál rejlik. Különösen vidéken sok ház áll üresen – gyakran a továbbadás a hagyományos gondolkodásmódokon bukik el: „Idegen nem teszi be a lábát a házamba!” – hallani gyakran még ma is.
Kurt Krystof: Energetikai szempontból is gyakran a felújítás a jobb választás: a jó elhelyezkedésű, de felújításra szoruló házak okos tervezéssel és támogatások igénybevételével korszerű, megfizethető otthonokká alakíthatók. Fontos, hogy ne akarjunk mindent egyszerre megcsinálni – például először szigetelni, majd később az ablakokat és a fűtést korszerűsíteni.
A KIM-rendelet meghatározza, mennyi saját tőkét kell a hitelfelvevőknek bevinniük ingatlanvásárláskor, és milyen magas lehet a havi törlesztőrészlet a jövedelem arányában. Ez 2025 júniusában jár le. A KIM-rendelet vége miatt „roham” lesz a finanszírozásokért?
Jörg Schretter: Sokan valóban erre várnak. De: még ha a rendelet le is jár, jönni fog egy utódrendelet – egy ajánlás, amely tartalmilag szinte azonos lesz. A bankok továbbra is nagyon gondosan fognak ellenőrizni. Tehát nem lesz hirtelen „freeflow”.
Kurt Krystof: Mi az Ersténél mindig intenzíven éltünk a kivételi lehetőségekkel, hogy lehetővé tegyük a projekteket – de az előírások keretein belül. Más intézetek restriktívebbek voltak. A rendelet vége ezen keveset változtat: a komolyság és a hosszú távú megfizethetőség marad a legfőbb cél.
A KIM-rendelet miatt hátrányba kerültek a bankok a szomszédos országokkal, például Németországgal szemben?
Jörg Schretter: Németországban is vannak hasonló előírások, csak kissé szélesebb körűek. A határokon átnyúló hitelnyújtás továbbra is nehéz, például az ingatlan-nyilvántartási rendszerbeli különbségek miatt. És minden kritika ellenére: az osztrák bankrendszer stabil, regionálisan beágyazott – és nagy bizalmat élvez.
Kurt Krystof: A mi célunk nem az, hogy mindenáron hitelt adjunk, hanem az, hogy támogassuk az ügyfeleket a finanszírozható és fenntartható döntések meghozatalában. Ez különböztet meg minket azoktól a modellektől, amelyek buborékokhoz vezettek.
Milyen mértékben befolyásolja a generációváltás a keresletet?
Jörg Schretter: A fiataloknak ma tudatosabban kell tervezniük: a saját otthon és a heti 20 órás munkaidővel járó munka-magánélet egyensúly nehezen összeegyeztethető. De aki hajlandó tenni érte, aki számíthat a család támogatására, annak továbbra is elérhető marad az ingatlantulajdon.
Kurt Krystof: Fontos a kérdés: rugalmas akarok maradni, vagy gyökeret akarok ereszteni? Aki belemegy az ingatlantulajdonba, az tudatosan dönt egy hosszú távú életstratégia mellett.
Hogyan látják a finanszírozási költségek további alakulását?
Kurt Krystof: Az ingatlanvásárlás klasszikus járulékos költségei – vagyonszerzési illeték, szerződéskötési díj, közvetítői jutalék – megmaradnak. Az aktuális díjmentességek révén az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésnél vannak könnyítések, de alapvetően mintegy tíz százalék járulékos költséggel kell számolni.
Jörg Schretter: A hiteleknél a klasszikus hozamgörbe lassan újra alakul: a rövid távú kamatok olcsóbbak, mint a hosszú távúak. Ennek ellenére többnyire fix kamatozású modelleket ajánlunk – ezek hosszú távú tervezési biztonságot nyújtanak és védenek a jövőbeli kamatingadozásoktól. Mindazok számára, akik azon töprengenek, mit engedhetnek meg maguknak jelenleg, a finanszírozási kalkulátoraink jó eszközök. Ezzel különböző finanszírozási forgatókönyvek játszhatók le gyorsan.
Hogyan kezelik a kezelési költségek kérdését és a jelenlegi EuB-ítéleteket, amelyek megkérdőjelezik az ilyen díjak jogszerűségét a fogyasztási és ingatlanhiteleknél?
Kurt Krystof: Mi már korán módosítottuk a szerződéseinket. A kezelési költségek alapvetően jogszerűek, ezt az EuB is megerősítette. A döntő az, hogy átláthatóak és indokoltak legyenek.
Jörg Schretter: Fontos, hogy egyéni tanácsadást kínáljunk. Az ügyfeleknek tudniuk kell, milyen szolgáltatásokat kapnak és milyen költségek merülnek fel. Bár egyes perfinanszírozók most mozgósítják az ügyfeleket: a modellünk tisztességes és érthető volt, és az is marad.
Záró következtetés: Ingatlantulajdon – igen vagy nem?
Jörg Schretter: Aki az ingatlantulajdon mellett dönt, annak nem szabad hezitálnia. A várakozás pénzbe kerül – az infláció és a folyamatos bérleti díjak miatt. A legjobb időpont mindig most van.
Kurt Krystof: Az ingatlantulajdon egy életre szóló döntés – és megéri. Jó tervezéssel, reális elvárásokkal és a megfelelő partnerrel az oldalunkon a saját otthonról szőtt álom elérhető marad.
Köszönöm szépen a beszélgetést!
